2022年6月，房东张某与中介公司签订《房屋出租委托合同》，约定张某将自己名下的一套商品房委托中介公司对外出租，出租期限36个月，自2022年6月10日起至2025年6月9日止，每月租金即房屋占有使用费1700元，按季支付。当日，张某将案涉房产交付该中介公司。后中介公司与租客李某签订《房屋租赁合同》一份，约定李某租赁上述房屋，租赁期限自2022年11月1日至2023年10月30日止，共12个月，房租每月1000元。李某于2022年10月向中介公司支付1.2万元房租及1000元押金。然而，自2022年12月后，房东张某再未收到该中介公司支付的租金，且与中介公司失联，无奈之下张某将租客李某诉至法院，要求李某支付2023年1月起至搬离之日的房租。
法院审理后认为，张某与中介公司签订的《房屋出租委托合同》、中介公司与李某签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应按合同约定享有权利、履行义务。经查明，李某已搬出租赁房屋。双方均认可于2023年10月25日办理了案涉房产的交接，故应视为李某已于该日搬离案涉房屋。张某要求李某支付租金的期间，应为2023年1月1日至2023年10月25日。李某自中介公司处租赁案涉房产的期间，包含在张某与中介公司签订的案涉房屋租赁期间之内。按照约定，李某已向中介公司支付此期间的租金，故张某要求李某支付此期间的租金，于法无据，法院不予支持。综上，法院依法判决驳回了张某的诉讼请求。张某不服，上诉至济南市中级人民法院。二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。委托中介出租房屋，在当下已成为房屋租赁市场的常态。为了更加方便灵活，房屋中介常常先与房东签订租赁合同，取得房屋使用权后，再以中介名义与租客签订合同，从而赚取差价。而一旦中介“跑路”，另外两方的权利应当如何维护？针对承租人“跑路”，次承租人能否对抗出租人的问题，需要从转租行为以及承租人和出租人之间的权利义务关系来考量。承租人或次承租人对抗出租人的权利主要基于租赁合同和法律规定，在转租的情况下，承租人与出租人、承租人与次承租人之间的租赁合同一般均视为有效。如果次承租人按照租赁合同的约定履行了义务，且转租行为得到了出租人的同意，那么次承租人在面对出租人时享有一定的抗辩权。如果转租行为未经出租人同意，出租人可以选择与承租人解除租赁合同，并可以要求次承租人返还租赁物。但无论是上述哪种情况，出租人都不能直接向实际承租人即次承租人主张违约责任，因为根据合同相对性，次承租人与出租人之间没有合同关系，承租人才是适格当事人。本案中，李某占有使用案涉房屋系依据其与中介公司签订的《房屋租赁合同》，且李某已经向中介公司支付了租赁费用，而李某占有使用案涉房屋的期间亦在张某将案涉房屋租给中介公司的租赁期间内。因此，张某与李某并非各自合同的相对方，其无权向李某主张租金。法官提醒，在出租或租赁房产时，要注意核实房产中介的资质、信誉度和房源渠道。对出租人而言，切莫轻信高租金的谎言，应及时了解同时期、同区域房源的普遍租赁价格，勿因贪图高价而落入不法中介的圈套。而作为租客，应尽可能选择直接与房主签订合同，如遇“二房东”，则要注意甄别出租人“长租期优惠”骗术，对于一次性交付半年以上租金的情况要擦亮眼睛，避免损失扩大。
来源、转载：山东高法
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