在现代社会，物业管理与居民生活紧密相连。物业费，又称物业服务费、物业管理费、管理费等是业主为维护房屋共有部位以及共有配套设施正常使用和功能以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而分摊的费用。随着城市化进程的加速和房地产市场的快速发展，物业管理问题成为了社会关注的焦点之一。当业主对提供的服务存在不满并以此为由要求降低或取消部分物业费用时，这一争议如何在法律框架下得到妥善解决，既考验着诉讼程序的有效性，也反映了法院对于现代物业管理纠纷处理能力的考量。双方当事人的法律行为与诉讼程序涉及了多个法律领域。本文笔者将尽力探讨此类争议如何处理。物业费请求权人和支付义务人的身份主要涉及物业服务合同的法律关系构建，特别是业主、业主委员会与物业服务企业之间的角色定位。
物业服务合同当事人：学界对此存在争议，尤其是是否应将业主委员会作为合同当事人的理解。我国法律体系中未明确规定业主委员会具有法人人格及权利能力，《物业管理条例》等法规仅指出了其作为执行机构的角色和法定职责，并未明确赋予其独立法人地位。因此，从法律解释的角度出发，似乎不宜将业主大会或业主委员会视为单独的合同主体。实际的权利义务承担者：实际上，物业服务合同的权利义务最终由“业主”这一实体承担。尽管在形式上签订合同时可能不直接包括所有具体业主，但合同的约束力及于全体业主。这是因为在业主大会与业主委员会成立前，物业企业执行服务主要依据前期物业合同。根据《物业管理条例》，建设单位可选择通过招投标或经行政主管部门批准的协议方式来聘请物业服务企业，并签订前期物业服务合同；只要前期物业服务合同合法有效，它就对所有业主具有约束力。物业继受人包括物业的买受人、受赠人和物业的继承人。毫无疑问物业继受人当然要支付其继受以后所产生的物业费。在接收物业后，是否应承担前业主的未付物业费。现行法律法规对此没有明确规定。他们仅需支付其接收物业后的费用，并不包括先前积欠的物业费。根据《物权法》和相关解释（例如法释［2009］8号），他们的义务限于依照法律规定或合同约定应承担的权利和责任，如缴付物业费，但不涉及前业主的个人债务。继承遗产时需清偿被继承人的依法应当偿还的债务。清偿范围以被继承人的实际遗产价值为限。超过部分，继承人自愿偿还的可不受限制；若放弃继承，则无需承担债务。在《中华人民共和国民法典》的框架下，业主缴纳物业费的义务被明确提及，但关于业主享有减价权的规定却显得相对缺失。实践中，在面对物业服务瑕疵时，虽然一般会根据《民法典》第五百八十二条中有关违约方承担减少价款责任的原则进行处理，但实际上，这一原则在具体应用中存在一定的局限性。当业主的权益受到瑕疵服务影响，他们并非仅仅局限于接受或支付全额费用。相反，在合理范围内，业主有权基于物业服务的实际履行情况提出减价要求。业主减价权的核心在于：当物业服务提供者未能完全符合合同约定或服务标准，导致合同目的未充分实现但并未达到根本违约的程度时，即对合同稳定性与持续性产生了不利影响。此时，业主可以根据公平、诚实信用和物有所值的原则，行使减价抗辩权，要求合理减少物业费的支付。在实践中，法院对物业公司与业主之间关于减价权的争议存在一定的混乱性，主要在于减价标准不明导致裁决不统一。一些观点认为，即使物业公司存在瑕疵履行合同的情况，但如果这种瑕疵并未达到足以使物业费减免的程度，法院通常不会支持业主要求减免物业费用的请求，而是鼓励物业公司改善服务质量并更加积极地听取业主的意见。另一方面，也有人持不同意见，他们认为，在考量到物业公司履行服务的实际偏差后，法院应会酌情减少业主应支付的物业费用。更进一步的是，有些判例创新性地提出了一种新的减价方式：即便没有直接降低物业费，但法官会考虑实际情况并减少因拖欠物业费产生的违约金。这种处理方式被理解为是对业主减价权的一种突破，其实质上体现了法官基于诚信与公平原则，在双方利益之间做出的合理裁断。这一观点与使用自由裁量权来减少业主的物业费用有相似之处。然而，根据专家的观点，上述处理方法仍存在不足，认为正确的做法应该是适当降低物业费，并在减免物业费违约金方面也应自然地作出调整。笔者认为，这种综合性的调整能更公平地平衡双方的权利和义务。业主减价权的适用事由主要基于物业服务的瑕疵和违约行为。具体而言，可以概括为以下几种情况。1.服务质量不达标：这包括但不限于安全防护、环境清洁、设施维护等方面的标准未达到合同约定或合理预期的质量标准。2.服务提供不足：如果提供的服务数量、频率或范围与合同规定的不符，例如未能按时进行公共区域的清扫工作，或者维修服务延迟造成不便等。3.损害或损失：由于物业服务疏忽或不当行为导致业主财产受损（如火灾防护设施失灵造成损失），或是因管理不善引起的安全事故。4.服务费用不公允：在收取物业费、维修基金或其他相关费用时，如果收费不合理、超出合理范围或者没有明确依据的额外收费，则视为减价权的适用事由。5.合同义务未履行：物业服务合同中明确规定了多项具体职责，如公共设施的正常运作、紧急情况的应对等。如果在这些方面存在明显的违约或未能按期完成，可被视为减价权的适用事由。6.管理不善：包括财务管理透明度不足、资金使用不当或滥用职权等情况，也会构成业主减价权的基础。从理论和实践中看，“二元论”视角是指区分方式债务（基于服务过程中的具体表现）与结果债务（基于服务效果）两个层面来判断是否构成瑕疵履行。通过这两类角度综合分析，可以更加全面地评价物业服务的“质”与“量”，从而确定业主减价权的具体适用情形。第一，服务合同中的具体约定：合同条款对服务质量、提供时间、标准等方面的规定。第二，行业标准与一般预期：根据当前行业标准和普遍接受的期待水平来判断服务质量是否符合要求。第三，客观证据：如事故记录、维修报告、业主反馈等，作为支持减价权主张的重要依据。在处理物业服务瑕疵程度的认定和业主减价权行使方面，需要综合运用民法中的诚信原则、利益衡量和比例原则等核心概念来寻找恰当的解决方案。适当性：在选择物业服务瑕疵的救济手段时，应确保其与实现既定目标相适应。例如，对于严重服务瑕疵（如安全漏洞或基本服务缺失），采取减价措施以平衡利益；而对于轻微瑕疵（如小范围清洁不彻底或设施故障），可能通过简单维修、额外保洁或调整服务费来解决。必要性：在实施任何手段时，需要评估是否必要。例如，如果仅仅是一些日常维护的小问题，而未对业主的生活质量造成重大影响，则不应采取过于严厉的措施（如减价或解除合同）；相反，应通过轻微调整和改进服务来解决。均衡性：在实施改善措施时，需确保所付出的努力与获得的回报相匹配。如果物业公司提供的服务与其收费不成正比，业主可以考虑行使减价权，但应当基于公平原则，并考虑到可能对物业企业运营造成的影响。合同约定优先：在处理物业服务问题时，应首先查看双方签订的服务合同中关于减价权的具体条款。这既体现了合同法中的意思自治原则，也确保了权益的明确性和稳定性。法定标准作为补充：当合同没有明确规定时，可以参照地方性立法文件或行业规范（如上海市住宅物业管理规定）来确定减价权行使的标准。这些标准提供了法律框架内的指导和底线要求。综合考虑各方利益：在不存在明确的合同或法律规定的情况下，业主行使减价权时应考虑到整体平衡原则，不仅关注个人权益的最大化，还应考量物业公司的运营成本、服务质量与费用之间的合理匹配，以及对其他业主的影响。诚实信用的原则在此尤为重要，要求在决策过程中寻找多方利益的最大公约数。法院倾向于制定一套明确、公正的标准来判断服务质量是否达到合同要求。这通常包括但不限于物业服务的规范性、合同符合性和业主满意度等指标。证据的重要性：在缺乏直接证据的情况下，应鼓励当事人提供第三方服务评估报告、用户反馈、行业标准比较等间接证据来支持其主张或反驳对方的索赔。法官裁量权的限制与指导：虽然法官在某些情况下需要根据具体情况作出“酌定”，但应当制定明确指南和案例法，以确保裁量过程的一致性和公正性。这包括确定严重瑕疵服务减价范围的标准。轻微瑕疵（第一层）：当物业服务存在一些小的问题时，如清洁不彻底、设施偶尔失灵等，这些通常对业主的生活影响不大，但应进行改进。减价幅度可以设定在10%到30%，作为对改善服务的激励。中度瑕疵（第二层）：如果服务质量严重不足或已导致业主生活或使用权益受损，如频繁的技术故障、管理疏漏等，则可考虑30%到50%的减价。这种情况下，物业公司在一定程度上已经失职，需要承担较大的经济责任。重度瑕疵（第三层）：当物业服务对生命安全构成威胁，或者导致重大损害或损失时，比如火灾预防措施不足、公共区域安全性极低等严重问题，则可以考虑更高的减价幅度。在极端情况下，甚至可能包括合同解除及全额退款的选项。对于物业服务瑕疵的争议，特别是涉及不作为的情况时，业主和物业企业应承担不同的举证责任。1.证明损害发生。业主首先需要提供证据证明实际损害的存在，这可以通过照片、视频记录、证人陈述或相关文件来实现。2.证明因果关系。接下来，业主需进一步证明损害与物业企业所提供的服务之间存在直接的因果关系。这可能需要专业评估、调查报告或者专家意见等支持性证据。一方面要证明合规与尽职。物业企业应提供证据表明其在履行服务过程中遵循了相关的法律法规和合同规定，采取了合理的预防措施来保障业主的安全和财产。这包括但不限于雇佣足够的保安人员、实施有效的安全巡查制度、建立严格的访客登记程序、安装并维护监控设备等。另一方面要证明合理补救。如果损害已经发生，物业企业需要证明在事件发生后采取了适当且合理的补救措施来减轻损失。这些补救措施应当符合当地法律法规和行业标准，并且可以降低进一步损害的风险。1.以开发商遗留问题为由抗辩：业主与开发商之间的关系基于房屋买卖合同，而业主与物业服务公司之间则基于物业服务合同。这两者属于不同的法律关系，因此，房屋质量问题不应成为业主不支付物业费的正当理由。2.以并非物业服务合同当事人为由抗辩：虽然业主在签订前期物业服务合同时可能不是直接签约方，但业主仍是物业服务合同的权利和义务主体之一。全体业主都应遵守与物业服务企业订立的服务协议，因此不能以此为由拒绝支付物业费。3.以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩：即使部分业主因为特殊原因（如出国或低楼层无需使用电梯）并未完全享受物业服务，但选聘物业服务公司是基于全体业主的共同决定。物业费的交纳义务对所有业主都是均等的，这保证了物业管理服务的稳定和确定性。4.以应当由或者先由物业使用人支付为抗辩理由：在通常情况下，即使业主与物业使用人有协议约定物业费由使用人承担，业主依然需要承担连带责任。不过，若存在三方协议明确规定减轻或免除业主的支付义务，且该协议得到所有相关方认可，则此情况例外。5.以物业服务合同为格式合同为抗辩理由：虽然物业服务合同可能被视为标准合同（格式合同），但这并不意味着所有条款都是不可争议的。如果在签署合同时存在重大误解、欺诈或显失公平的情况，业主可以基于合同法的相关原则提出抗辩。然而，在大多数情况下，根据一般合同法规则，同意并签署此类合同即表明接受其条款和条件。总结而言，这些抗辩事由不能成立的原因在于它们未能区分不同的法律关系、忽视了物业服务作为公共设施提供者的角色、以及可能违反合同的明确规定或法律规定。来源、转载：法律笔谈
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