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——以最高法院“星河湾”案判决为例
冯克法 山东德衡（枣庄）律师事务所
楼盘名称作为房地产营销中使用频率高的识别符号，承载着房地产开发企业的实力与气质，是开发商为重视的一个名称，所以经常会有某开发商公开征集楼盘名称的新闻见诸报端。楼盘名称确定后，开发商通常还会向当地地名管理办公室提出申请，经过批准后将该楼盘名称认定为地名。所以，一个楼盘名称，通常既会是开发商销售的楼盘的名称，也会是某个地名的名称，而对于楼盘名称在开发商的建造和销售服务中是否起到区别商品房来源的作用，则一直认识迥异，人民法院判决也截然不同。
本文以“星河湾”商标侵权案为例，结合近年来的楼盘名称商标侵权案司法判例，对楼盘名称的法律属性进行探讨，以期对商标专用权的保护和楼盘名称的规制提出较为科学的分析。
一、“星河湾”商标侵权案概况
广州宏富房地产有限公司（下称宏富公司）分别于2002年在第36类的不动产出租、不动产代理等服务和2003年在第37类的建筑、室内装潢修理等服务上注册“星河湾”及字母“Star River”组合商标，后转让给广州星河湾实业发展有限公司（下称星河湾公司），星河湾公司又于2008年将注册在第36类的“星河湾”商标许可给宏富公司使用。2001年至2010年间，宏富公司在广州、太原等地开发“星河湾”楼盘并在当地进行了大量宣传，2008年注册于第36类的星河湾商标被认定为广东省商标。
宏富公司和星河湾公司自2008年先后在广东的江门、肇庆、韶关，江苏的南京、南通，浙江的金华，河北的石家庄、保定、唐山、河源，黑龙江的伊春，辽宁的葫芦岛，内蒙古的巴彦淖尔，河南的平顶山，四川的成都、泸州、绵阳、自贡，吉林及天津等地，发现多家房地产开发企业开发了取名“星河湾”的楼盘，于是提起了多起商标侵权及不正当竞争诉讼。其中多起调解赔偿结案，但也有多起一、二审判决驳回诉讼请求，亦有再审维持驳回诉讼请求的情况出现，但经由最高人民法院提审的四起案件，全部认定构成商标侵权，但不构成不正当竞争，为楼盘名称是否侵权做了定论。
二、任性十五年的楼盘名称
2001年，南京利源物业发展有限公司因南京金兰湾房地产开发有限公司未经许可，将其新开发的高层住宅楼冠名为“百家湖·枫情国度”、并以这个名称进行广告宣传，认为该名称中使用的“百家湖”文字，侵犯了其拥有的“百家湖”注册商标专用权，向南京市中级法院提起诉讼，请求判令立即停止侵权行为，公开赔礼道歉，赔偿经济损失100万元。一审判决驳回商标权人的诉讼请求，二审由江苏省高院改判侵权成立，再审后又由江苏省高院改判驳回商标权人的诉讼请求。虽然高法院曾于2004年2月2日就该案进行过专门答复，但答复内容智者见智，致使该案一波三折，历时四年仍难息纷争。【见：南京市中级人民法院(2001)宁知初字第196号判决书、江苏省高级人民法院(2002)苏民三终字第056号判决书、江苏省高级人民法院(2004)苏民三再终字第001号判决书】
楼盘名称商标侵权案发生后，每年都会有见诸报端的楼盘名称商标侵权案件发生，
如2003年的深圳市美地置业发展有限公司与诉上海龙仓置业有限公司、上海外滩房屋置换开发有限公司“香榭里Champs Elysees”商标侵权纠纷案【见上海市第一中级人民法院（2003）沪一中民五（知）初第字170号判决书】，2004年的万科企业股份有限公司诉浙江绿都房地产开发有限公司“四季花城”商标侵权纠纷案【见杭州市中级人民法院（2004）杭民三初字第267号民事判决书】，2005年的中国国际贸易中心有限公司诉北京世桥房地产开发有限公司“国贸”商标侵权纠纷案【见朝阳区人民法院（2005）朝民初字第3308号民事判决书】，2006年的深圳市万科房地产有限公司与三联（天津）置业发展有限公司 “东海岸、EASTCOAST” 商标侵权纠纷案【见广东省高院（2006）粤高法民三终字第91号民事判决书】，2007年的深圳市书香门第投资发展有限公司诉青岛吉上房地产有限公司“书香门第”商标侵权纠纷案【见青岛市中级人民法院（2007）青民三初字第7号民事判决书】，2008年的南京建邺城镇建设开发集团有限公司诉连云港鼎典置业有限公司“金鼎湾”商标侵权纠纷案[见连云港市中级人民法院(2008)连知初字第0008号民事判决书]等。结合这段时期判决的其他案例，可以发现这样一个规律：
一是北方法院的侵权判决多于南方法院，二是广东、上海、浙江、江苏等地法院普遍认定不构成侵权，三是各高级法院的二审判决全部认定不构成侵权（山东高院就“书香门第”商标侵权案主持的二审赔偿调解除外）。
司法裁判的这样一个规律，使得商标权人在遭遇楼盘名称侵权时感到无所适从，而房地产开发企业在为楼盘命名时，几乎无需考虑楼盘名称的商标侵权问题，以至于自2008年开始，“星河湾”商标在全国范围内被数十家开发企业用于楼盘名称，“星河湾”商标权利人不得不在全国范围内对“星河湾”商标侵权行为提起诉讼，“星河湾”商标侵权及不正当竞争诉讼全面爆发。
探究司法判决倾向于不认定侵犯商标专用权的原因，主要有以下几个方面：
1、用于房地产的标识，不能被注册为商品商标，只能注册为服务商标。
“商品房”商标如何确定类别，国家商标局曾于二〇〇三年七月三日以（ 2003）32号函复向其请示的武汉中南商标事务所有限公司，认为按照世界知识产权组织提供的《商标注册用商品和服务国际分类》的分类原则， 19类的“非金属建筑物”是指简易的或是可移动的建筑物，不包括“商品房”。在“商品房”建筑、销售等环节中，建造建筑的服务属于37类，以“商品房建造”申报；出售“商品房”的服务属于36类，以“商品房销售服务”申报。
该答复意见明确了商品房的建造和销售环节中，销售属于第36类服务商标，建造属于第37类服务商标，而不能申请商品类别商标。所以商标权人拥有的商标专用权，根据商标法的规定，于在核定的服务事项内使用核准注册的标识，不能跨越类别寻求保护（驰名商标除外）。
而楼盘名称作为对所开发楼盘的命名，显然是一种商品名称，不是服务名称，所以服务商标所保护的服务和楼盘名称不是同一类别，其权利界限不能跨类至楼盘名称。这是多数判决认定不构成侵权的理由之一。
2、楼盘名称通常都会被当地地名管理办公室批准为地名。
新开发的楼盘的名称，开发商通常会向当地政府地名管理办公室提出申请，将该楼盘名称批准为楼盘所在地的地名，而楼盘名称成为地名后，就具有了两个特点：一是使用该楼盘名称经过了当地主管机关批准，二是地名在商标法上享有特权，对地名的正当使用被视为一项社会公众的正当权利，商标权人不能随意限制。现行商标法第五十九条及2002年9月15日起施行的《商标法实施条例》第四十九条都明文规定，商标中的地名，商标权人无权禁止他人正当使用。
因此，在商标权人提起楼盘名称侵犯商标权诉讼时，开发商通常都会辩解对商标标识文字的使用，是作为地名使用，是一种描述性的使用，而不是作为商标标识使用，而这样的辩解，也常常被法院所采信。如江苏省高院在(2004)苏民三再终字第001号判决书中就认定，“百家湖”主要是作为地名、湖名使用，是一种公众利益，商标权人无权禁止他人使用。
3、商品房的巨额投入和对消费者生活的重要性决定了消费者在消费时的高度谨慎。
商品房动辄几十万甚至数百万的价格，而且消费者购买商品房一般都是用于自己常年居住生活，任何一个消费者都不会随意购买商品房，而是要对商品房的价格、位置、环境、朝向、户型、面积、开发商、物业管理等各方面情况进行综合评价，然后还要和开发商签订书面商品房销售合同，所以消费者在购房商品房时会以较大程度的谨慎，对开发商及其他相关情况予以高度关注，会对商品房的提供者比较清楚，从而不容易对开发商产生混淆或者误认。
消费者混淆是判定商标侵权的标准，因而如果认定不会或不容易造成消费者混淆，就不能认定构成商标侵权，这也是众多判决没有认定构成侵权的理由之一。
鉴于上述理由，在商标权人起诉开发商楼盘名称侵权的商标侵权诉讼中，越来越多的判决认定楼盘名称不侵犯商标专用权，商标权人的维权行为没有为人民法院所支持。
三、法院对楼盘名称是否侵权的统一规制
“星河湾”商标侵权系列案件，系同一权利人就相同的商标对近似的商标使用行为提起的诉讼，但裁判结果如同其他楼盘名称侵权案件一样，结果迥异，这种事实几乎完全相同而判决结果截然相反的现象，令人难以理解，司法裁判的公信力受到严重挑战。仅就高级法院的判决而言，安徽高院、广东高院和河北高院都做出了侵权的二审判决【见安徽高院（2012）皖民三终字第00029号民事判决书、广东高院（2010）粤高法民三终字第512号民事判决书、广东高院（2012）粤高法民三终字第149号民事判决书、河北高院（2011）冀民三终字第114号民事判决书】，而四川省高院、天津市高院、江苏省高院、吉林省高院都做出了不构成侵权的二审判决【见四川高院（2012）川民终字第21号民事判决、天津市高院（2012）津高民三终字第2号民事判决、江苏省高院（2011）苏知民终字第0171号民事判决、吉林省高院（2012）吉中民三知终字第20号民事判决书】。司法裁判的这一乱象，亟待规范。
宏富公司和星河湾公司收到终审判决认定不构成侵权的判决书后，先后向最高法院提起了再审申请，认为二审法院的判决错误，应认定未经商标权人允许的使用他人注册商标的行为构成侵权。最高法院再审后，在2015年2月26日，同一天以（2013）民提字第1、2、3、102号四份判决书的形式对楼盘名称使用他人注册商标的行为是否构成商标侵权及不正当竞争进行了统一规制，认定被告使用他人注册商标作为楼盘名称的行为，构成商标侵权，但不构成不正当竞争，从而给任性了十五年的楼盘名称带上了紧箍咒，商标专用权人的合法权益开始受到真正保护。
四、楼盘名称侵犯商标专用权的理由
最高法院的四份判决，在存有争议的多个问题上，给出了一个明确答案。
1、楼盘作为商品，构成和商品房销售服务或商品房建造服务的类似。
原《商标法实施条例》第五十条第（一）项规定，“同一种或者类似商品上，将与他人注册商标相同或者近似的标志作为商品名称或者商品装潢使用，误导公众的”，属于商标法第五十二条第（五）项所称的侵犯注册商标专用权行为，因此，楼盘名称是否侵犯注册商标专用权，就需要审查是否在同一种或类似商品上将与他人注册商标相同或近似的标志作为楼盘名称或楼盘装潢使用。在已确定被告人使用的标志（“星河湾”）与注册商标相同或近似的前提下，就只需审查楼盘这一商品是否和注册商标所核定使用的服务是否是同一种或类似商品或服务，如果可以认定商品或服务系同一种或类似，则可以认定误导公众足以导致消费者混淆，从而认定侵犯注册商标专用权。
最高法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第三款规定，商品与服务类似是指商品和服务之间存在特定联系，容易使相关公众混淆。即在楼盘名称是否侵犯服务商标专用权的诉讼中，虽然服务商标核定使用于服务，而楼盘名称使用于楼盘这种商品上，使用对象不是同一类别，但还应当审查楼盘这一商品是否和第36类的商品房销售和第37类的商品房建造存在特定联系，如果存在特定联系，容易使相关公众混淆的话，就应当认定楼盘和商品房销售服务或商品房建造服务类似。显然，楼盘作为商品，是商品房建造和销售的标的，当然存在特定联系，应当认定楼盘和商品房销售服务或商品房建造服务类似。
2、将“星河湾”作为楼盘名称使用，容易导致消费者混淆。
尽管消费者对商品房不会轻易购买，而会尽到谨慎的注意，一般不会混淆商品房的提供者。但是，商标法意义上的混淆，仅指一种混淆的可能性，而不是实际的混淆，和普通语义的混淆是两个不同的概念，而且注册商标知名度高低的不同，引起混淆的可能性也不同。由于商标权人的广泛宣传和使用，“星河湾”注册商标具有较高的知名度，而且由于楼盘和商品房建造或销售的高度关联，如果不考虑商品和服务的不同，则几乎可以认定为同一种商品或服务，这种情况下混淆的可能性就会更大。所以被告将其开发的楼盘命名为“星河湾”，事实上起到了识别该楼盘的作用，其实质已不仅是楼盘名称，而是一种商业标识，而且被告使用的“星河湾”名称与注册商标的显著部分“星河湾”完全相同，呼叫方式一致，相关房地产开发商在全国各地陆续开发系列房地产楼盘又已经非常普遍，被告的此种使用方式，会使相关公众误认该楼盘与星河湾公司、宏富公司开发的“星河湾”系列楼盘有一定的联系，极易误导公众。因此，被告将与星河湾公司享有注册商标专用权的“星河湾”标识近似的标识作为楼盘名称使用，容易使相关公众造成混淆误认，构成对星河湾公司、宏富公司相关商标权的侵犯，应当承担相应的民事责任。
3、楼盘名称地名化的问题
虽然最高法院的再审判决没有涉及楼盘名称地名化的问题，但从相关规定和解释可以知道，行政批准不能对抗当事人合法的民事权利。
楼盘名称经过当地政府地名办公室批准成为地名后，是否享有对抗商标权人注册商标专用权的权利，答案当然是否定的。首先，行政核准不能侵犯他人在先的民事权利。国家工商行政管理局《关于解决商标与企业名称中若干问题的意见》第五条规定，将与他人注册商标相同或者近似的文字登记为企业名称中的字号，引起相关公众对商标注册人与企业名称所有人的误认或者误解的，应当依法予以制止。显然，即使经过行政核准，在可能引起混淆的情况下将他人的注册商标用作企业名称也是不允许的。其次，注册商标对地名使用的限制，限于不正当使用。如果他人对注册商标中地名的使用是正当的，只是一种描述性的使用，如“星河湾”在某某街道多少号，不是用于标识使用人所销售的商品或所提供的服务，商标权人就无权禁止他人使用。因此，在楼盘名称地名化后，法律并不完全禁止地名性的使用，但该使用应当是正当的、描述性的使用，如果用于区别商品或服务，显然系一种商标性使用行为，应当予以禁止并承担相应民事责任。
五、楼盘名称不构成不正当竞争
在“星河湾”商标权诉讼中，宏富公司和星河湾公司除了主张商标侵权外，还认为被告将“星河湾”作为楼盘名称属于擅自使用申请人的企业名称，和擅自使用申请人的知名商品的特有名称，构成不正当竞争。而相关判决书，大部分认定不构成商标侵权及不正当竞争，少数认定构成商标侵权及不正当竞争【见广东高院（2010）粤高法民三终字第512号民事判决书、广东高院（2012）粤高法民三终字第149号民事判决书、河北高院（2011）冀民三终字第114号民事判决书】，也有极个别认定商标侵权但不构成不正当竞争【安徽高院（2012）皖民三终字第00029号民事判决书】，同样亟待最高法院有一个明确态度。
最高法院在受理宏富公司和星河湾公司的再审申请后，以（2013）民提字第1号民事判决书明确回答了是否构成不正当竞争的问题。
1、根据查明的事实，诉争楼盘名称的使用先于星河湾公司企业名称的使用，该种使用不属于擅自使用他人企业名称的行为。
2、宏富公司的楼盘名称和其被许可使用的商标文字部分完全相同，该楼盘名称获得的商誉已经与其经许可使用的商标承载的商誉密不可分，难以在商标权之外再独立构成知名商品的特有名称民事权益，在已认定诉争楼盘名称的使用侵犯了星河湾公司的商标专用权的情况下，对星河湾公司及宏富公司的“星河湾”商标权合法权益已经予以了合理保护。由于商标法和反不正当竞争法系专门法和特别法的关系，凡是知识产权专门法已经保护的领域，一般情况下，反不正当竞争法不再给予其重合保护，所以对关于请求保护其知名商品特有名称权利的诉讼请求不予支持。
小结：自2001年楼盘名称商标侵权案至2015年2月26日最高法院同日作出四个“星河湾”商标侵权案再审判决，楼盘名称是否侵犯商标权人的注册商标专用权，是否构成对权利人的不正当竞争，一直是实务工作者、商标权人和房地产开发商备受关注的一个问题。商标权和社会公众权利的边界不清，造成十五年来楼盘名称侵权行为的日益泛滥，导致“星河湾”商标侵权行为的全国大爆发。司法裁判的社会导向作用，要求人民法院在做出相关裁判时，应严格把握法律适用，避免随意性，同时最高司法机关应当根据司法实践及时规范裁判标准，避免引起相关权利人和社会公众的无所适从。
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