新年伊始，德学社的小伙伴们已经整装上阵，继续每周四的学习交流。本次活动以案例研讨的形式展开，并形成主要观点。基本案情于周一发送至“德学社”微信群，供小伙伴们研究。

【基本案情】

某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目，未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日，李某（乙方）与房地产公司（甲方）签订了认购协议书，约定：“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套，建筑面积170平方米，单价每平方米11888元，总价202.096万元；乙方选择以认购金方式支付甲方606288元，并在协议签订当日一次付清；甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知，乙方在收到通知15日内，到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，本协议自然解除，甲方有权另行出售房屋，乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日，李某向房地产公司交纳了202.096万元的认购金。后李某诉至法院要求确认协议无效并返还认购金等。

【主要观点】

一、《商品房认购书》在不具备《商品房销售管理办法》十六条规定的十三个条件时，不能认定为《商品房销售合同》。因此，开发商是否取得预售许可证不影响认购书的效力。

二、《商品房认购书》在具备《商品房销售管理办法》十六条规定的前五个条件时，即能认定为《商品房销售合同》。因此，开发商未取得预售许可证签订的该认购书是无效的。

在案件研讨过程中，各位参会律师基于相关案例及各自对法律的理解，各抒己见，有理有据的阐明各自观点，研论气氛热烈。

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