新年伊始,德学社的小伙伴们已经整装上阵,继续每周四的学习交流。本次活动以案例研讨的形式展开,并形成主要观点。基本案情于周一发送至“德学社”微信群,供小伙伴们研究。
【基本案情】
某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目,未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日,李某(乙方)与房地产公司(甲方)签订了认购协议书,约定:“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套,建筑面积170平方米,单价每平方米11888元,总价202.096万元;乙方选择以认购金方式支付甲方606288元,并在协议签订当日一次付清;甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知,乙方在收到通知15日内,到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》,如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》,本协议自然解除,甲方有权另行出售房屋,乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日,李某向房地产公司交纳了202.096万元的认购金。后李某诉至法院要求确认协议无效并返还认购金等。
【主要观点】
一、《商品房认购书》在不具备《商品房销售管理办法》十六条规定的十三个条件时,不能认定为《商品房销售合同》。因此,开发商是否取得预售许可证不影响认购书的效力。
二、《商品房认购书》在具备《商品房销售管理办法》十六条规定的前五个条件时,即能认定为《商品房销售合同》。因此,开发商未取得预售许可证签订的该认购书是无效的。
在案件研讨过程中,各位参会律师基于相关案例及各自对法律的理解,各抒己见,有理有据的阐明各自观点,研论气氛热烈。