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鲁法案例【2022】073
张女士与某中介公司订立看房协议后，多次在房屋中介人王先生的安排下看房、谈价格，但均未成交。后来，房屋中介人王先生发现张女士绕过中介公司，自行与卖家达成交易。某中介公司遂要求张女士就其“跳单”行为，支付相应的中介费用，并承担相应违约责任。
对于这起案件，
法院是如何做的？
关于“跳单”行为，
《民法典》又是如何规定的？
3月14日，
中央电视台新闻频道《法治在线》栏目
以《搁浅的交易》为题，
报道了烟台市蓬莱区法院这起“跳单”纠纷案。
王先生是烟台一家房屋中介公司的工作人员，在2020年的年底，他接待了一位客户，他按照这位客户的要求找到房子，客户也表示满意，眼看着交易就要达成，却突然搁浅了，之后还引发了一场官司。
提供房屋中介服务后，交易却生变故
王先生说，双方签订了《购房委托协议》，然后，他按照张女士提出的要求，查找了附近的合适房源。张女士看中了一套他推荐的房屋，无论户型、采光还是位置等等，张女士都十分满意，就差付款交易了。
房屋中介王先生：后续她表现出不满意的状态，说就不买这套了。
然而，当王先生后来给其他客户介绍这套房屋时，突然发现这套房子已经出售掉了。
房屋中介王先生：房主跟我们说房子已经卖掉了，我就怀疑这个客户可能跳单了，所以我们就联系了委托人张女士，张女士一开始是不承认的，后来她承认了，这个房子是她买的，办在她儿子名下。
王先生解释，他所说的“跳单”就是“跳中介”，也就是说，他给张女士提供了中介服务，但是张女士接受服务后，却又绕开了他，与卖家达成交易。
王先生认为，他提供了中介服务，房屋最终也成交了，张女士应该按照购房委托协议，支付给他中介费，然而，张女士并不认可这件事。于是，王先生一纸诉状将张女士告到了烟台市蓬莱区人民法院。
要求委托人支付佣金及违约金，法官调查案情
在起诉状中，王先生提出，要求张女士支付购房中介服务佣金15000元，并承担违约金。那么法庭将如何判定呢？
王先生向法院出示了他与张女士签订的《购房委托协议》，上面写明：经乙方提供房源，看房后，甲方及甲方亲人朋友购得此房，甲方必须支付乙方服务佣金。
房屋中介王先生：我们又提供了一些证据材料，包括我们签订了委托协议，带看记录，还有带看视频，包括我们的服务沟通一系列的证据，包括它的成交记录，我们都提供了。
那么，张女士是否认可此事呢？法院就此询问了张女士。
烟台市蓬莱区人民法院法官王丽娜：我们打电话给张女士，张女士就是肯定也是不情愿要拿这一份钱，就是以别的话搪塞，其实是不想认这个事。
随后，王先生向法院出示了一份他与张女士通话记录的文字材料，他认为，这段对话可以证明张女士承认购买了房屋。
同时，法官也联系了房屋的卖家，卖家告诉法官，自己这套房子确实是出售给了张女士，其中付款、过户等程序，张女士都是全程参与的。
经过这些调查，法官基本确认了案件事实。
烟台市蓬莱区人民法院法官王丽娜：我们综合运用民法典关于跳单的规定，对本案进行的辨法析理，明确告知张女士其与中介公司签订的购房委托协议是真实有效的，是双方的真实意思表示，不违背法律法规的规定，是合法有效的，双方均应按照该协议履行各自的权利、义务。
经过询问，当事双方都表示愿意接受调解，但对于王先生所提出的金额，张女士存在异议。
烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：房屋买家跟卖家他们最终的交易金额是150万，按照他们之前签订的这个购房委托协议，买家应该是支付1%，也就是1.5万元的中介费。
烟台市蓬莱区人民法院法官王丽娜：张女士接受不了，她认为之后一些具体交易的操作，中介公司没有参与，也不想给那么多的中介费，然后她提出给一万块钱。
经过沟通，双方最终达成调解协议，张女士当庭给付中介王先生报酬10000元，双方再无其他争执。
认定“跳单”违约的构成要件有哪些？
在这起案例中，张女士最终需要给付中介报酬，但是又并没有全额支付，如果这样的案件没有达成和解，那么法院又会如何裁判呢？是会判决全额支付中介费，还是会部分支付呢？另外，在这类中介购房纠纷中，如何认定买方或者卖方“跳单”呢？
民法典首次将禁止“跳单”上升至法律层面
“跳单”行为是中介合同纠纷领域特别常见的一种纠纷类型，我国法律之前对此没有明确规定，2021年1月1日正式施行的《民法典》基于对实践需要的回应，专门新增了相应规定。
《民法典》第九百六十五条作出了明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
根据这条规定，委托人绕过中介人，直接与第三人签订合同，需要同时符合三个条件，中介人才有权要求委托人支付报酬。
这里面第一个条件就是中介合同已生效，且中介人按约向委托人提供了服务。
不能单凭合同名称判断是否存合同关系
司法实践中，委托人与中介人签订的合同名称不一，有居间合同、中介合同、房屋买卖服务合同，还有看房确认书或看房协议书，因此，不能简单地以合同名称来判断是否属于中介合同关系，如果合同内容在实质上是中介人向委托人提供订立合同的机会和媒介服务，就应当认定双方之间存在中介合同关系。
而且，合同生效后，中介人需按约定向委托人实际履行报告订约机会、提供媒介服务的义务：比如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等，并且委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源。
双方签订中介合同后，中介人未实际提供中介服务，委托人跳过中介人直接与第三人交易，中介人无权要求委托人支付报酬。不过，如果双方并没有签订合同，但中介人却提供了中介服务，中介人可否主张权利呢？
中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：口头形式非常麻烦。如果中介能够证明这种口头合同的成立，法院也是可以支持他的合理请求，比如说有第三方证人。比如说客户和中介通过微信联系，这些证据是可以证明说有这样一个中介合同的成立，而且双方有明确的意向，就是客户委托中介去找客户。
对于这种约定不明确的情况，那报酬又当如何确定呢？
《民法典》第五百一十一条第二款规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。
第九百六十三条规定，对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。
中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：我们说依据交易习惯、依据市场行情可以确定，这个他也是可以主张的。
专家解读：如何理解交易机会和媒介服务
专家介绍，中介人有权要求委托人支付报酬的一个重要条件，就是提供了交易机会和媒介服务。那么这个交易机会和媒介服务又是如何认定的呢？
专家解释，委托人最终和第三人签订合同，是否与中介人提供的中介服务之间存在因果关系，这是认定委托人构成“跳单”、应向中介人支付报酬的关键。在司法实践中，是否有因果关系，有些特殊情形需要仔细判断。
情形一：“旱涝保收”的“跳单条款”
烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：跳单条款也有可能存在显失公平的情况，比如说有的中介公司它会在这个委托协议里面约定，就是我方中介人带领买家看房之后，如果你私下交易或者通过其他中介购得此房，那么你也应该支付相应的中介费。
法官介绍，这条约定看似没什么，其实却是不合理的。
烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：这条约定你只要在我这儿看房，那我就旱涝保收，你就不能够通过别人去购买，那他其实是以他有限的付出去限制了消费者的选择权。那么我们认为，在这种情况下这个条款是有失公平的，委托方，也就是说买方它可以选择撤销或者是变更这个条款。
情形二：信息来源的重复
如果，委托人自己通过各种途径查询到相关的房源信息，中介人提供的信息与委托人已经查询到的信息是重复的。那么，这种情况该如何处理呢？
烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：法律是肯定你的劳动。但是另一方面，其实它也不只是保护中介人，它也保护买方，委托人这个权利它也在保护，它并不是说单纯地认为你不在这家中介买，在另一家中介买那就构成跳单。
法官介绍，在此情形下，不能直接认定中介人的服务与最终合同的签订存在因果关系，当然，委托人需要举证证明自己确实事先通过其他途径查询到了相关信息。
情形三：多个中介，应当给谁报酬？
如果，同一个房源信息在多个中介机构挂牌出售，委托人可通过多个中介人了解房源信息，也可同时委托多个中介人。此时就要判断委托人最终签订合同，是利用了哪一个中介人提供的服务，而且如果多个中介人均提供了服务，委托人基于服务满意度、中介报酬费等因素而最终选择其中一家，虽然绕过了其他中介人，但这是委托人作为消费者的自由和权利。
烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：如果说你认为第一家中介的服务不到位，那么你有权利选择第二家中介，而且在这种情况下，也能够督促中介提高服务质量，同时规范他们的行为。中介行业可能良莠不齐，有一些人的服务水平跟他的专业水平达不到你所要求的，那么你就可以通过货比三家去选择其他中介，这种情况下法律不认为你是跳单，也是在保护你的交易跟消费的选择权。
法官介绍，此时，委托人需要举证证明，其最终订立合同，主要利用的是哪一家中介人提供的服务。比如，如果委托人能够证明，最终购房主要是利用了B公司提供的服务，则无需向A公司支付报酬。但是，如果A公司能够证明，该房源信息是委托人首先从A公司获得，然后将该信息告诉B公司，从而“跳”开A公司后，通过B公司订立合同，则A公司有权向委托人索要报酬。关于报酬金额，则需要考虑A公司对合同义务的履行程度来具体确定。
如何确定中介报酬裁判方式更为详细
专家介绍，委托人绕开中介人直接订立合同，中介人有权要求委托人支付报酬。但是报酬的多少，还要依据不同的情形进行认定。这在司法实践中，有着更为详细的裁判方式。
中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：一个是根据交易惯例，第二个是根据相关主管部门制定的这样一些范式合同。比如说住建部门也制定了一些房屋买卖的合同，这种范式合同其实我们这里边就对于中介服务的提供者，其实是有一些行业上的一些合理期待。
具体到购房这件事上，中介需要进行哪些服务，可以拿到全额的中介费呢？
法官介绍，目前，法院的裁判，主要会参照《民法典合同编理解与适用[四]》第2726页的相关内容，即：中介人应提供有用的房源信息、带买方看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。中介人仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付约定的全部报酬，违反权利义务一致的原则。
“跳单”不可取多地法院有判例
“跳单”不可取，这方面的法律规定已经很明确，司法实践中，也有很多这样的案例判决。
2020年1月，重庆的易某通过房产中介了解房源情况和房主谢某的有关信息后，绕开房产中介，直接与谢某签订房屋买卖协议。其中，买方易某、卖方谢某以及中介公司三方共同签订了中介合同，约定买卖双方达成交易后应分别向中介方交纳1.5%的服务费。而易某却私下和谢某达成交易并过户。中介方将买卖双方同时告上法庭。经过调解，易某和谢某分别支付给中介公司1.29万元和1万元。
2020年7月，广州的刘某欲购置房屋，找到某中介公司，中介公司为其推荐了一间价值245万元的房屋后，刘某与其签订了《购房意向书》同意支付房屋成交价的1.5%作为中介费，并提出如果中介公司可以将房屋价格谈到235万元，愿意在中介费的基础上额外提供5000元钱作为好处费，且先行支付。中介公司按刘某要求谈低了价格，可刘某却突然提出不买了，要求中介公司退还5000元钱，随后刘某与房主私下完成交易。中介公司将刘某告上法庭，法院最终判决刘某按约定支付中介公司全部1.5%的服务费，共计35250元。
中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：从当事人的主观方面来讲，尽可能地要节省费用，房屋的价值比较大，中介费都是捆绑房价，在房价基础上乘以百分点，那这种情况下，所以算出来的中介费的绝对数也是比较高，所以这是诱发“跳单”的一个主要原因。
专家认为，对大部分人来说，由于房屋交易的复杂性，绕过中介直接进行交易，可能会存在一些交易风险。
中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：房屋买卖有一定的复杂性，比如说卖方提供伪造的房屋产权证明，提供假的房本，卖方他在收取首付款甚至收取全款之后，如果他突然消失或者他拒绝配合办理过户，那这个时候你作为一个普通当事人，如果你没有一定的鉴别能力，很可能你就会上当受骗。那这个时候对买方利益就是很大的威胁。
专家建议，如果认为中介费用过高，可以事先充分协商。
中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：如果认为中介费用过高，你在开始在合同订立的阶段就应该充分协商，而不能够在合同签订之后再毁约，毁约的行为是不对的，如果对合同条款有不同意见，应该在缔约阶段充分协商。
交易方式不断拓展自助卖房交易模式上线
其实，随着科技的进步，新的交易方式也在不断拓展，买卖双方有了更多的选择，可以不用选择中介，却仍能安全地进行交易。
日前，深圳市房地产信息平台开通了二手房自助交易服务，并在国内首次引用了“单边代理”模式。通过“我要自助卖房”，个人卖家依次完成产权校验、合同条款、生成合同示范文本、买方购房资格查验、卖方电子签章签名、合同备案等，便可完成房产交易。除了深圳以外，也有不少其他城市上线了自助卖房的交易模式。
专家提示，不管采用何种交易方式，诚信守法，都是每个公民基本的行事准则。
小编说
诚信是中华民族的传统美德，也是《民法典》规定的民事行为基本原则。《民法典》首次将“跳单”行为上升到法律层面，给“跳单”这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价，不仅保障了中介机构的合法权益，而且对违背契约精神的行为进行了严格规制，有利于在全社会弘扬诚实守信的传统美德，形成人人重承诺、守信用的良好社会风尚。
来源：综合自央视新闻客户端、烟台中院
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