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随着我国房地产市场政策转向“去库存”以及计划生育政策的放开，国家逐步推出了鼓励房地产交易的税收优惠政策。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部于2016年2月17日发布了《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），加大了对个人住房交易的契税、营业税优惠，取消了对普通住房和非普通住房的差别待遇，自2016年2月22日起执行。这是继财政部、国家税务总局于2015年3月30日发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）“营业税免征期从5年恢复至2年”的又一重大政策。
那么这一系列的财税条例的变更到底能给我们日常生活以及楼市的买卖带来什么好处呢？下面就由我为大家详细的解读一下。
一、在这之前你需要了解一下现在的个人房产交易（买卖）都需要交哪几种税呢？
1、个人所得税（卖方）；2、营业税（卖方）；3、土地增值税（卖方）；4、印花税（买卖双方）；5、契税（买方）。
上述5个税种，是目前个人房产交易（买卖）所涉及到全部税种，看到这你可能会想不对啊，以前在有过买卖房屋的经历时候没有交过这么多税，我要告诉你的是，你的答案是正确的，因为上述所涉及的税种大部分已经通过像财税〔2016〕23号这样的税收优惠政策把个人所应缴纳的税给免了，所以就不用交了。
接下来我再科普一下这些税收优惠的具体情况。如果你不感兴趣可以直接跳到第二部分。
1、个人所得税（卖方）
自2010年10月1日起，对个人住房转让所得征收个人所得税原则上实行核定征税，核定征税的比例暂按1%确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
政策依据：
（1）《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
（2）《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）
（3）《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）
2、营业税（卖方）
自2016年2月22日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
政策依据：
《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
3、土地增值税（卖方）
自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
4、印花税（买卖双方）
自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
政策依据：
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
5、契税（买方）
自2016年2月22日起，对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
政策依据：
（1）《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
二、这是要点！财税〔2016〕23号与财税〔2015〕39号给我们日常生活以及楼市的买卖带来什么好处呢？
让我们具体算一算，你心里就清楚了。
在这之前你还要了解二个税法上的概念：
1、全额征税和差额征税。差额征税就是如果你在卖个人房产的时候，用卖时价格减去买时价格（这2个价格都不能包含任何的税费，只能是房屋价格）所得数额为计税营业额。全额征税那就是不能减去你的买价只能算你的卖价为计税营业额。
2、普通住房和非普通住房。简单的说就是房屋小于144平方米为普通住房大于144为非普通住房。
下面我们来具体的算一算。
案例一“李某2014年1月2日购买某地的A房屋，房屋的购买价格10000元/㎡，A房屋面积为100平方米（不考虑其他因素）。按照老政策A是普通住房。”
假设一：李某在2016年1月1日把房屋以15000元/㎡出售，要交多少的税呢？
由于李某购买的时间不足2年所以要全额征税（新旧政策没有变化），那就要以100*15000=150万，为计税依据。得出营业税150*5%=7.5万。
假设二：李某在2016年5月1日把房屋以15000元/㎡出售，要交多少的税呢？
新政策下2年以上的个人房屋出售，免税。所以说李某此时不用交税。
案例二“李某2014年1月2日购买某地的B套房屋，房屋的购买价格10000元/㎡，B房屋面积为150平方米（不考虑其他因素）。按照老政策B是非普通住房”。
假设三：李某在2016年1月3日把房屋以15000元/㎡出售，要交多少的税呢？
按照2015年的税收政策，由于李某购买的时间超过2年，房屋为非普通住房，所以要差额征税，那就要以150*15000=225万减去购买时的150万得出75万为计税依据。得出营业税75*5%=3.75万。
假设四：李某在2015年1月1日把房屋以15000元/㎡出售，要交多少的税呢？
由于李某购买的时间不足2年所以要全额征税（新旧政策没有变化），那就要以150*15000=1225万，为计税依据。得出营业税225*5%=11.25万。
假设五：李某在2016年5月1日把房屋以15000元/㎡出售，要交多少的税呢？
新政策下2年以上的个人房屋出售，免税。所以说李某此时不用交税。
通过上述案例可以看出，财税〔2016〕23号对个人房屋的买卖影响是巨大的，不仅在卖方营业税的缴纳上，去除了原有的普通住房和非普通住房的差别，同时也在买房所缴纳的契税上做出了降低征收率的税优惠政策，使得个人在房产买卖中的税费成本显著降低，这样一来也进一步刺激了当前低迷的房地产市场，以便去除当前大量的库存商品房，盘活市场经济。随着全面二胎政策的放开，想必在未来的一段时间内，会有更多的税收政策出台，这些政策无时无刻不在影响你我的生活了，今天你学到了吗？
德衡律师集团德衡枣庄所金融保险团队荣誉出品，文章内容部分来自于网络。
本文作者：王健 山东德衡（枣庄）律师事务所
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