（2017）最高法行申6998号

李红原来并非郑州市中原区须水镇柿园村村民，2001年因政府规划购买了位于柿园新区的宅基地并建有房屋；2003年5月30日，办理了集体土地使用证；2004年3月16日，李红将户籍迁入至中原区须水镇柿园村新区，但不享受村民待遇。张坤法系河南省许昌县邓庄乡大罗庄村民。2009年4月21日，李红、张坤法签订《房屋及宅基地转让协议》，约定李红名下的上述宅基地及附属建筑物以53万元的总价转让给张坤法。还约定，如遇国家、政府及行政公用事业征用、征收，搬迁时出让方必须无条件、无偿协助受让方领取全部足额补偿款及房屋，双方并对其它事项进行了约定。次日，张坤法向李红支付首付转让款50万元，李红亦将集体土地使用证原件交付于张坤法，剩余3万元因未办理过户手续，张坤法未予支付。此后张坤法长期在此居住并对房屋重新进行了改建。

2013年，中原区政府对涉案房屋进行拆迁改造，经中原区政府成立的柿园拆迁指挥部及村民组在对附属物进行普查及空房验收后，2013年12月25日与张坤法签订了《拆迁补偿安置协议》。

双方对拆迁补偿款存在争议，李红先后提起民事诉讼和行政诉讼。2014年，李红将张坤法诉至中原区法院，请求确认双方签订的《房屋及宅基地转让协议》无效，中原区法院于2014年5月15日作出（2014）中民二初字第194号民事判决，确认该转让协议无效；张坤法上诉，郑州市中级人民法院于2014年9月22日作出（2014）郑民三终字第793号民事判决，驳回上诉，维持原判。

2016年，李红将郑州市中原区政府诉至法院，请求确认中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效，郑州铁路运输中级法院审理后作出（2016）豫71行初91号行政判决，判决驳回李红诉讼请求；李红上诉，河南省高级人民法院于2017年3月7日作出（2016）豫行终2471号行政判决，判决驳回上诉，维持原判；李红不服申请再审，最高人民法院于2017年12月28日作出（2017）最高法行申6998号行政裁定，裁定驳回李红的再审申请。

再审法院认为，李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

村集体经济组织外的成员对该村宅基地无使用权，买卖宅基地附属房屋合同应为无效。再根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对村集体经济组织成员与组织外成员之间的宅基地房屋买卖合同应认定无效。

基于买房人在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，政府根据买房人提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件等材料，与其签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责。另外，《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然该转让协议已经司法程序确认无效，但当事人在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确涉案《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如当事人对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

但房屋买卖合同被认定无效并不必然导致拆迁补偿款归出卖人所有：若房屋买卖合同签订后尚未履行，买受人未支付对价，出卖人未交付房屋，双方合同无效，恢复原状，拆迁补偿款仍归出卖人所有；若房屋买卖合同已经履行，综合考量合同无效时双方过错程度、合同履行程度、对双方当事人的利益影响、买受人翻建扩建等情况，遵循诚实信用原则，对拆迁补偿款进行公平合理的分配。

1.宅基地转让合同中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。

2.宅基地原权利人在已将房屋及宅基地转让交付并已取得对价的情况下，主张约定的国家、政府征收等情形中获取补偿款及房屋归原权利人的，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定。

3.如当事人对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

来源、转载：搜狐网、最高判例研究

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