论家事代理的适用边界及表见代理

构成要件的司法认定规则

裁判要旨

夫妻一方实施的民事法律行为不适用家事代理时，方有表见代理、无权代理等制度的适用空间。夫妻一方单方采取处分行为引发的纠纷中，可结合真实性、持续性、关联性、合法性等要素审查是否具有代理权外观事实。审查相对人合理信赖代理权外观时是否构成善意无过失，可通过一般理性人的客观标准对相对人应尽的谨慎义务予以测定，再根据主观标准予以校正，综合认定相对人是否尽到与其注意能力相匹配的谨慎注意义务，进而认定是否构成善意无过失。

相关法条

基本案情

法院经审理查明：周某与汤某原系夫妻，为周乙之父母。后周某与吴某登记结婚，为周甲之父母。

2015年12月16日，周某作为被补偿人与上海市浦东新区房屋征收事务中心签订《房屋补偿安置协议》，约定被安置人为周某、汤某、周乙、吴某、周甲。周某选择产权房屋调换方式补偿，征收中心以包括涉案房屋在内的4套房屋安置周某。

2016年8月26日，周某、汤某、周乙、吴某、周甲签订《分房协议书》，确定涉案房屋产权归吴某、周甲二人所有，周某、汤某、周乙放弃在涉案房屋中的一切权利。

2019年4月20日，周某向贾某出具《委托书》，内容为：本人因故不能亲自办理涉案房屋出售事宜，特委托周某为本人代理人代为办理相关手续，具体权限如下：1、代为签订房屋买卖合同、定金协议、居间协议；2、代为收取房屋或定金；3、代为办理房屋交接手续。

委托人处署名：汤某、周乙、吴某、周甲。同日，周某向贾某出具《承诺书》，内容为：本人承诺汤某、周乙、吴某、周甲出具给本人的委托书及证件复印件（若有）真实有效，若日后委托人提出异议，本人自愿按照居间协议及买卖合同约定承担全部违约责任（包括对于买方及居间方）。

审理中，周某、汤某、周乙、吴某、周甲称《委托书》上的签名均由周某一人所签。同日，周某与贾某签订房屋买卖合同，其中约定贾某方向周某购买涉案房屋，转让价款为260万元。首期房价款90万元，贾某于签订示范文本合同当日内支付给周某。第二期房价款170万元，贾某于房地产交易中心出具以周某为权利人的过户收件收据后当日内支付周某。

2019年5月8日，贾某与周某签署《房地产交接书》，双方确认涉案房屋于该日交付。涉案房屋由贾某居住使用至今。

2021年1月16日，周某、吴某出具《情况说明》，载明根据原先的分房协议，周某放弃涉案房屋的一切权利，但现在夫妻双方协商同意周某持有该套房屋1%的份额，以便于今后吴某落户，但等以后户口安置好后，再把持有的1%份额无偿转给吴某。

2021年1月21日，经核准，涉案房屋登记于周某、吴某、周甲名下，其中周某持有1%、吴某持有49%、周甲持有50%。

贾某向一审法院诉称：其与被告周某、吴某、周甲、汤某、周乙等于2019年4月20日订立房屋买卖合同，约定被告向原告出售系争房屋，转让价款为260万元。原告已按约支付房款90万元，于2019年5月8日实际接收系争房屋并居住使用至今。经原告多次催促，被告迟迟不予配合办理过户手续。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令被告周某、吴某、周甲协助原告办理将涉案房屋过户登记至原告名下的手续，并同意剩余房款170万元在本案中一并处理，于过户当日支付给被告。

被告周某辩称：不同意原告的诉讼请求。由于自己在外欠债无力偿还，所以在其余四被告不知情的情况下出售系争房屋。与原告签订房屋买卖合同时，被告吴某并未到场，所以出售系争房屋的行为属于无权处分，房屋买卖合同因此无法继续履行。要求解除合同，退还房款并给予原告适当补偿。

被告吴某、周甲共同辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。原告系浙江籍，没有权利购买上海限购的动迁房屋。买卖合同、委托书都是周某一人签名。2019年4月20日签订买卖合同当天，吴某未到场，未在房屋买卖合同上签字，周某签订房屋买卖合同属于无权处分。原告以低于市场价的价格购得房屋，且房屋交易程序仓促，交易存档手续也与一般房屋买卖区别巨大，不符合善意取得的构成要件。

裁判结果

一审法院于2021年9月6日作出如下判决：被告周某、吴某、周甲于判决生效之日起十日内配合原告贾某办理将涉案房屋过户登记至原告贾某名下的手续，同时原告贾某支付被告周某、吴某、周甲剩余购房款170万元。

周某、吴某、周甲认为：一、一审法院未查明事实，适用法律错误，导致判决错误。2019年4月20日签订买卖合同时，吴某、周甲均未到场，对涉案房屋的买卖完全不知情。周某签订涉案房屋买卖合同属于无权处分。周甲是未成年人，周某作为监护人为还赌债代为处理周甲的财产，侵犯了未成年人合法权益。

二、一审法院仅凭主观推测认为吴某、周某夫妻感情尚未恶化，脱离证据认定吴某到了签约现场，属于严重的事实认定错误和程序违法。

三、吴某在2013年之后未向公安机关申领过任何身份证件，而涉案身份证复印件载明的办理时间为2015年。吴某已将公安机关出具的证明作为证据提交，但一审法院未对该证据予以记载并质证、采纳。一审法院仅对姓名、身份证号等粗略信息进行比对就认定涉案身份证复印件的真实性，属于事实认定错误，法律适用错误。

四、一审法院选择性忽视涉案房屋交易的多处不符合常理的现象。贾某明知且认可《房屋买卖合同》《授权委托书》签字均不是吴某本人签署，且明知涉案房屋价格低于市场价。涉案房屋从看房到完成交易在不到24小时内完成，且贾某的妻子全程未参与，完全不符合常理。

五、周某与吴某系再婚家庭，双方有各自子女，曾离婚后又复婚。周某因赌博欠下巨额外债，导致家庭举步维艰，夫妻矛盾巨大。一审开庭前，吴某才第一次见到中介陈某及买房人贾某。故周某、吴某、周甲向上海一中院提起上诉。

上海一中院于2022年7月28日作出终审判决：一、撤销一审法院民事判决；二、驳回被上诉人贾某一审诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：由于贾某并未提供有效的证据证明吴某本人在场或者作出同意出售涉案房屋的意思表示，且在周某出具的委托书上的签字并非吴某和周甲所签的情形下，周某对涉案房屋无处分权，在未征得吴某和周甲同意或者授权的情形下，代表吴某和周甲对外签订房屋买卖合同构成无权代理。

本案中，无证据证明吴某、周甲事后通过明示或者默示的行为追认周某的房屋买卖行为，故无权代理的后果由周某承担。虽然周某与吴某和周甲分别系夫妻和父子关系，但在处分涉案房屋在内的重大财产时，任何一方均不可基于身份关系而有权代表夫妻一方对外进行民事活动的权利，因而必须由双方均作出认可的意思表示，况且，本案还涉及对未成年人周甲房产利益的处分。

本案中，贾某在签约现场曾见到分房协议，明知周某并非涉案房屋的真正权利人，其未审核或者核实周某出具的委托书上的签字是否系吴某和周甲所签或者周某是否享有代理权限，仅凭周某个人出具的承诺书就与周某签订涉案房屋买卖合同，未尽到谨慎的注意义务，自身存在重大过失，不构成善意无过失的情形，不符合表见代理的构成要件，故周某与贾某签订的房屋买卖合同，因周某属无权代理，周某的行为也不构成表见代理，属于无权处分涉案房屋，在吴某和周甲拒绝追认的情形下，该房屋买卖合同对吴某和周甲不发生法律效力。

二审：上海市第一中级人民法院（2022）沪01民终3249号（2022年7月28日）

《民法典》施行后，理论界与实务界关于第1060条家事代理规范的法律适用尚未形成统一的认识。家事代理可以适用于负担行为并不存在明显分歧，但是否适用于处分行为存在一定争议。

我们认为，家事代理所适用的负担行为原则上应排除与满足家庭日常生活不具有明显关联且具有滥用风险的交易，在适用于处分行为时应谨慎、从严把握。在本案该类纠纷案件中，家事代理应严格适用：在家庭对生活需求更加个性、多元的背景下，对于日常家事的具体范围，可通过具体事项的法律性质、家庭日常管理习惯以及家庭实际经济情况等予以综合判定，不宜设置统一标准。

从代理事项的性质来讲，身份行为不适用家事代理。身份行为通常都是关于身份关系的处分行为，并不涉及家庭日常生活需要，故家事代理并无适用空间。然而，对于抚养费支付等兼具身份与财产属性的行为适用家事代理。

从财产范围来讲，日常家事代理所适用的处分行为，应仅限于针对夫妻共同财产的处分行为，对于非夫妻共同财产的处分，不宜适用家事代理规则。一般而言，处分不动产等价值较大财产不适用该规则，理由为非满足“因家庭生活需要”规范目的。实务中不少法院认定夫妻一方处分价值较大的夫妻共有财产构成无权处分也是基于此种理由。

从时间范围来讲，夫妻分居期间双方的感情基础产生动摇，一方从事的事项多数情形下不适用家事代理。需要注意的是，非因夫妻共同生活需要，但因家庭共同生活需要的事项如抚养子女法定义务的履行，应适用家事代理规则。

本案中，涉案房屋属于价值较大的财产，周某出售房屋并非满足家庭生活需要的目的，贾某也并未提供有效的证据证明出售房屋时，吴某本人在场或者作出同意出售涉案房屋的意思表示，因此处分涉案房产该类事项不适用家事代理规则。根据一般的经验法则，对于房屋这一大额的交易，作为房屋买受人应当尽到较高的注意义务。贾某曾从事造价咨询及房地产开发工作，其相对一般理性人具有更高的谨慎审查能力，在法律上应当负有更高的注意义务。

涉案房屋交易过程中，贾某在签约现场见过分房协议，明知周某并非涉案房屋的真正权利人，其未审核周某出具的委托书上的签字是否系吴某和周甲所签或者周某是否享有代理权限，仅凭周某个人出具的承诺书就与周某签订涉案房屋买卖合同，未尽到谨慎的注意义务，自身存在重大过失，不构成善意无过失的情形。

来源：上海一中法院

转载：中国民商法律网

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